Еще каких-то 30 лет назад о специальном финансовом инструменте, с помощью которого работающее население может обзавестись своими квадратными метрами, да еще по вполне доступным условиям, мало кто мог помышлять.
Для большинства граждан, заставших распад СССР, в конце 90-х годов еще были свежи воспоминания о том, как квартиры они получали бесплатно от государства, отработав приличный срок, например, на заводе. Да, не один год приходилось стоять на очереди, но в результате жилплощадью обзаводились многие семьи. Это были муниципальные квартиры, предоставляемые по договору найма, которые в дальнейшем можно было приватизировать, сделав своей собственностью.
Эпоха Советского Союза ушла, а вместе с ней исчезли и данные возможности для населения. На смену подобным льготам пришли услуги первых кредитных организаций, готовых предоставить определенную сумму под немалый процент на приобретение квартиры. Как сообщают некоторые источники, необходимая денежная сумма выдавалась на 12 месяцев и под 36% годовых, да еще и валюте. Желающих соблазниться на подобное предложение находилось не очень много. Все начало меняться после принятия закона об ипотеке (ФЗ от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с изменениями и дополнениями) и утверждения условий кредитования, ориентированных на заемщика. По мнению специалистов, ипотечный рынок начал активно развиваться с 2005 года, когда процентная ставка была уменьшена до 14% годовых и с увеличением срока кредитования до 30 лет. Сейчас ставка по ипотеке в среднем составляет 10%.
Спустя годы ипотека для современных граждан стала привычной банковской манипуляцией, делающей возможным приобретение собственной квартиры. Да, многими она воспринимается как «денежная кабала», но на данный момент это единственный способ для большинства решить проблемы с жилплощадью. И, как нам кажется, бояться ее не стоит, а надо действовать, не откладывая все в долгий ящик. Побороть страхи поможет владение информацией о том, как стать обладателем ипотечного кредита.
Что же такое ипотека, кто может на нее претендовать и какие документы нужны
Ипотечный кредит – форма банковского займа, при оформлении которого кредитная организация получает квартиру в залог. В этом случае жилплощадь полностью переходит в собственность заемщику только после полного погашения задолженности, а в случае ее неуплаты банк может забрать квартиру в счет долга.
Пока выплачивается кредит, квартиру можно ремонтировать, правда, без глобальных перепланировок, а также прописывать в ней родных. Более масштабные задумки получится реализовать только после их одобрения банком.
Существует ряд требований к заемщикам, которые позволят им стать обладателями жилищного займа. Это:
– прописка на территории РФ
– возраст – от 18 лет до 75 лет на момент выплаты ипотеки, а если оформляете ипотеку без подтверждения дохода – до 65 лет
– стабильный доход
– стаж на текущем месте работы от 3 месяцев
Сюда же можно отнести возможность внесения первоначального взноса, который существенно повышает шансы ипотечного одобрения, а также снижает процентную ставку.
Этот перечень – общий и может быть расширен в зависимости от кредитной организации, в которой оформляется ипотека и от выбранной программы кредитования.
Также от банка, где оформляется ипотечная заявка, зависит и пакет документов, необходимый для ее одобрения. Но и здесь есть общий для каждой кредитной организации перечень. Это:
– паспорт и иной документ, удостоверяющий личность
– СНИЛС или ИНН
– заверенные копии трудовой книжки
– справка 2-НДФЛ по форме банка, подтверждающая уровень дохода (этот документ не требуется, если у клиента открыта в этом банке зарплатная карта).
Кроме этого, может потребоваться предоставление следующих документов:
– военный билет (обязательно для мужчин в возрасте до 27 лет)
– для супругов – свидетельство о браке и брачный договор (при его наличии)
– если есть дети – свидетельство о рождении каждого из них
– свидетельства государственного пенсионного страхования
– для участников специальных программ, направленных на работников определенных сфер деятельности – документы, подтверждающие наличие соответствующего образования.
Как уже говорилось, это стандартные документы, которые может запросить любой банк. Более точно узнать о требованиях можно, обратившись в конкретную кредитную организацию, где планируется оформлять ипотеку и учитывая выбранную программу кредитования.
Варианты господдержки и льгот, которыми можно воспользоваться для получения ипотеки
Наличие различных государственных видов поддержки позволит получить ипотечный кредит, даже если у заемщика нет личных накоплений или другой недвижимости, которая подойдет в качестве залога.
В настоящий момент, например, для семей с детьми есть возможность оформить ипотеку под льготные 6%, что значительно снижает банковский платеж. Это программа «Семейная ипотека», воспользоваться которой могут семьи, где с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года родился первый и последующий ребенок, а также родители ребенка с инвалидностью, родившегося в тот же период.
Кроме этого, существует программа, воспользоваться которой могут семьи-обладатели материнского (семейного) капитала – мера государственной поддержки семей, в которых с 2007 года родился или был усыновлен второй ребенок (а также третий, четвертый и любой следующий ребенок, если до этого право на материнский капитал не возникало или не оформлялось), а с 2020 года – первый ребенок. В данном случае денежные средства, начисленные на электронный сертификат, выступают в качестве первоначального взноса по ипотеке.
Подробнее о действующих госпрограммах, а также о банках, на которые они распространяются, можно узнать на сайте спроси.дом.рф. Получить сертификат материнского капитала, а также оформить заявление на распоряжение средствами господдержки можно на портале «Госуслуги».
Выбор банка, подача заявки на кредит и поиск квартиры
Ознакомиться с условиями ипотечного займа можно на сайте кредитной организации, которая занимается его предоставлением. Зачастую через интернет можно не только изучить информацию о кредите, но и сделать предварительный расчет данных по ипотеке через специальный калькулятор. Это поможет сориентироваться в требованиях, узнать, какую примерно сумму готов одобрить банк, и лучше подготовиться к оформлению займа. Также на сайте можно подать предварительную заявку, которая будет оценена банком. Но даже в случае ее одобрения, все равно придется идти в офис организации, чтобы пройти более тщательную проверку.
Отметим, что в крупных банках, в которых можно оформить ипотеку, действует ряд услуг, позволяющих снизить процентную ставку по кредиту. Это:
– наличие зарплатной карты в банке, где оформляется кредит, уменьшит ставку в среднем на 0,3-0,8 %
– оформление онлайн-заявки снизит ставку на 0,3%
– на 1% будет уменьшена ставка при оформлении страхования жизни и здоровья.
Данная манипуляция позволит не только снизить процент, но и получить ряд гарантий на тот случай, если с заемщиком что-то случится. В этом случае все обязательства перед банком по выплате кредита возьмет на себя страховая компания.
После одобрения ипотеки можно заняться поиском недвижимости. Для начала лучше узнать в банке, какие к ней имеются требования. Например, в качестве жилья, которое можно приобрести с помощью программы «Семейная ипотека», подойдет квартира или дом, продаваемые юридическим лицом по договору участия в долевом строительстве или по договору купли-продажи. Также можно купить участок для индивидуального жилищного строительства.
При выборе жилья нужно руководствоваться не только требованиями кредитной организации, но и собственными потребностями. Тут необходимо учитывать:
– цель ее приобретения (проживание или сдача в аренду)
– расположение рядом важных соцобъектов (детсад, школа, магазин, аптека, остановка)
Список документов, необходимых для одобрения выбранного жилья, завит от его типа. Перечень выдается банком и после их подготовки, как правило, на рассмотрение уходит 3-5 рабочих дней.
Другие важные шаги
– заказ оценки выбранной недвижимости. Это нужно для того, чтобы лучше понимать, какую сумму требуется запросить у банка при оформлении ипотеки. В любом случае одобренный кредит не покроет 100% стоимости квартиры, и предварительная оценка цены жилья позволит избежать ситуации, когда потребуется искать дополнительные деньги, увеличив размер первоначального взноса.
– заключение договоров с банком и продавцом недвижимости. С кредитной организацией заключается договор на предоставление ипотечного займа под залог квартиры. Необходимо внимательно изучить условия договора, обратив особое внимание на обязанности, запреты, процентную ставку и неустойку.
С продавцом жилья заключается договор купли-продажи, на основании которого в дальнейшем регистрируется право собственности. Обычно его составляет банк, и его также необходимо внимательно почитать до подписания. До оформления этого договора необходимо убедиться, что продавец действительно владеет квартирой и имеет право ею распоряжаться. Также нужно удостовериться, что в квартире никто не зарегистрирован и на нее не претендуют, например, бывшие супруги или наследники. Если недвижимость приобретается в новостройке, нужно проверить надежность застройщика. Здесь также поможет банк.
– страхование недвижимости. Оформление страховки на квартиру является обязательным условием банков. В случае если заемщик откажется от полиса, кредитор может значительно увеличить процентную ставку по ипотеке. Страховка оплачивается ежегодно.
– оплата жилья. Традиционно кредитные средства банк перечисляет на счет продавцу напрямую. Также для хранения денег может быть открыта банковская ячейка, через которую продавец получает их как до регистрации права, так и после визита в Росреестр. Иногда деньги отдают только после оформления всех документов. Это нужно уточнять в банке. Часть денег продавцу также можно передать наличными под расписку.
– регистрация права собственности и оформление прописки. Для ипотеки право собственности регистрируется через Росреестр (5 дней) или через МФЦ (7 дней). Госпошлина – 2 000 рублей. Необходимый пакет документов помогает подготовить банк или риелтор. С оформлением договора через нотариуса право собственности могут зарегистрировать даже за один день. Срок регистрации начинают считать со следующего рабочего дня после подачи документов. Свидетельство о регистрации права собственности сейчас не выдается, вместо него оформляется выписка из госреестра.
После оформления права собственности можно зарегистрироваться в квартире. Квартира ваша: в ней можно жить или сдавать ее в аренду с согласия банка. Ее можно указывать в завещании, а вот продать без банка не получится.
Чтобы регистрацию оформили быстрее, можно заказать свежую выписку из ЕГРН – этот документ подтверждает право собственности на недвижимость. При оформлении регистрации в МФЦ выписка иногда пригождается.
Важно!
За недвижимость, купленную в ипотеку, можно получить имущественный вычет и вернуть уплаченный НДФЛ со стоимости жилья и суммы процентов. С 2022 года для получения вычета физлицам больше не требуется подавать декларацию 3-НДФЛ. Теперь заявить право на вычет можно через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС (Федеральный закон от 20.04.2021 № 100-ФЗ).
После оформления ипотеки нужно вовремя вносить ежемесячные платежи. Квартира хоть и находится в вашей собственности, но она в залоге у банка. Если допустить серьезную просрочку по кредиту, банк имеет право выставить недвижимость на продажу. По закону так можно сделать даже с единственным жильем.
Надежда Сим
Фото: Shutterstock/FOTODOM
